Wzmianka o wniosku w księdze wieczystej nie stanowi formalnego zakazu zawarcia umowy u notariusza, lecz wiąże się z bardzo poważnym ryzykiem prawnym. Jej obecność wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, co oznacza, że ewentualny przyszły wpis w dziale trzecim odniesie skutek także wobec Ciebie jako nowego właściciela. Przed podpisaniem umowy końcowej powinieneś bezwzględnie ustalić treść złożonego wniosku w sądzie wieczystoksięgowym.
Wzmianka w księdze wieczystej oznacza, że do sądu rejonowego wpłynął wniosek o dokonanie nowego wpisu, który nie został jeszcze rozpoznany przez sędziego lub referendarza. Sam fakt istnienia wzmianki nie blokuje bezwzględnie możliwości sporządzenia aktu notarialnego, o ile z treści złożonego wniosku nie wynika formalny zakaz zbywania nieruchomości (na przykład nałożone przez sąd zabezpieczenie). Notariusz ma jednak ustawowy obowiązek poinformować Cię o widniejącej wzmiance i uprzedzić o związanych z nią konsekwencjach prawnych.
Najważniejszym skutkiem prawnym wzmianki jest całkowite wyłączenie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza to, że nie możesz powołać się na to, że kupiłeś mieszkanie w dobrej wierze i w zaufaniu do aktualnych wpisów. Zgodnie z prawem każdy wpis dokonany na podstawie wcześniej złożonego wniosku ma moc wsteczną od chwili jego wpływu do sądu. Jeżeli wniosek dotyczy praw osób trzecich, ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego lub egzekucji, to po jego uwzględnieniu przez sąd obciążenia te dotkną bezpośrednio Ciebie jako nowego właściciela lokalu.
Tłumaczenia sprzedającego o rzekomej drobnej pomyłce urzędowej powinieneś traktować z najwyższą ostrożnością. Dział trzeci księgi wieczystej przeznaczony jest na wpisy ciężarów, ograniczeń oraz roszczeń osobistych. Może tam trafić roszczenie z innej umowy przedwstępnej, zakaz zbywania wydany w sprawie o podział majątku lub zachowek, a także ostrzeżenie o toczącym się procesie o unieważnienie wcześniejszego nabycia nieruchomości. Podpisanie aktu notarialnego bez znajomości treści wniosku może doprowadzić do sytuacji, w której nabędziesz lokal obciążony cudzym prawem lub roszczeniem.
Przed nadejściem terminu umowy końcowej powinieneś zażądać od sprzedającego okazania odpisu wniosku z prezentatą sądu lub numerem dziennika księgi wieczystej. Jako osoba posiadająca interes prawny wynikający z umowy przedwstępnej, możesz również wspólnie ze sprzedającym udać się do wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego i przejrzeć akta księgi, aby dokładnie zweryfikować treść dokumentów stanowiących podstawę wzmianki.
Jeżeli sprzedający zobowiązał się w umowie przedwstępnej do przeniesienia własności lokalu bez jakichkolwiek obciążeń, wad prawnych i wzmianek, a ujawniony wniosek wynika z jego zaległości lub sporów, nie masz obowiązku podpisywania umowy w takim stanie. Niewywiązanie się przez sprzedającego z obowiązku przedstawienia nieruchomości wolnej od wad może stanowić nienależyte wykonanie umowy przedwstępnej, co przy zawinieniu z jego strony otwiera drogę do odstąpienia od umowy i żądania zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Z uwagi na wartość transakcji i ryzyko utraty środków, zalecam pilną konsultację z adwokatem lub radcą prawnym oraz z notariuszem przed przekazaniem jakichkolwiek kolejnych pieniędzy.
Tę odpowiedź przygotowała sztuczna inteligencja, nie prawnik. To ogólna informacja prawna, a nie porada prawna w Twojej indywidualnej sprawie. Może zawierać błędy albo nie uwzględniać wszystkich okoliczności, dlatego sprawdź podaną podstawę prawną w aktualnym tekście ustawy. Odpowiedź nie zastępuje konsultacji z adwokatem lub radcą prawnym i nie tworzy relacji z pełnomocnikiem. Jeśli Twoja sprawa toczy się przed sądem albo biegnie w niej termin, skontaktuj się z pełnomocnikiem.